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artículo no publicado

Demoliendo la Del Valle

Construir en la Del Valle puede ser extremadamente lucrativo.

Ninguna colonia de la ciudad de México encarna mejor los ideales de una vida de clase media urbana que la Del Valle. Ubicada en la delegación Benito Juárez, en el centro geográfico de la ciudad, dicha delegación es, de acuerdo con el Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD), la entidad municipal con mayor índice de desarrollo humano en México. En otras palabras, su combinación de expectativa de vida, acceso a la salud y educación, y producto interno bruto per cápita, la pone en un rango de desarrollo similar que Italia o Nueva Zelanda. La Benito Juárez es un fragmento de prosperidad y calidad de vida excepcional. Su ubicación, calidad de servicios, calles arboladas y áreas verdes, así como la asociación entre colonia y respetabilidad social, hacen de este nodo urbano un sitio deseable para vivir. Se trata, por ello, de uno de los espacios más codiciados y valiosos para vivir, no solo de la ciudad, sino de toda la república.

En los últimos quince años la delegación Benito Juárez en general y la colonia Del Valle en particular han sufrido importantes cambios. Las viviendas con jardín y garage para dos autos –testimonios de una época de ideales suburbanos, de familias nucleares, de televisiones en cada habitación– han ido desapareciendo. Viejas casonas porfirianas y de estilo colonial californiano se han derrumbado para dar paso a edificios de varios pisos, firmados por grandes consorcios inmobiliarios. Con el pretexto de atraer más personas a las colonias céntricas de la ciudad, los permisos de construcción se han expedido por montón.

Construir en la Del Valle puede ser extremadamente lucrativo. De acuerdo a un analista de bienes raíces entrevistado, construir un edificio y vender los departamentos puede granjear una ganancia de hasta seis veces el precio invertido en construirlo. “Entre más apartamentos se construyan y entre más apretados sean, mayores serán los márgenes de ganancia”. Hoy, el metro cuadrado de un apartamento nuevo en esta colonia oscila los 32,000 pesos, un precio que se aproxima al de las Lomas de Chapultepec. Aunque la construcción de edificios en la Del Valle es legal, existen límites al número de pisos, número de apartamentos, y clase de vivienda estipuladas en el Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal. Esas reglas, sin embargo, con frecuencia se pasan de largo. Los testimonios de corrupción delegacional abundan, así como los ejemplos de edificios construidos ilegalmente. Algunas voces en la prensa han incluso señalado acuerdos irregulares entre autoridades delegacionales y empresas constructoras. Y no solo en la prensa, los sellos de clausura en los portones de edificios recién construidos y las mantas colgadas desde los balcones por vecinos inconformes, son algunas otras de las evidencias que se observan, a pie de calle, de los malos manejos inmobiliarios.

II.

Una mañana de agosto nos reunimos con Fernando Nieto, arquitecto, quien lleva más de 25 años viviendo con su familia en la colonia Del Valle. Los 273 metros de su propiedad la han convertido en blanco de las inmobiliarias. “Hay una enorme presión por vender. Casi cada semana hay algún representante de las inmobiliarias tocando la puerta con una propuesta bajo el brazo; a veces simplemente echan un volante en el buzón.”

Fernando ha visto a los vecinos de su calle desaparecer con el tiempo: han muerto, se han mudado, las casas han sido heredadas a hijos que prefieren venderlas que hacerse cargo de las numerosas reparaciones que casi siempre necesitan. También ha visto cómo cada una de las casas vendidas se ha derrumbado para convertirse en edificio. “Del otro lado de la calle vivía una pintora. Al poco tiempo de que se murió, derribaron su casa para construir unos apartamentos de 9 millones de pesos”. El edificio al que se refiere es una construcción contemporánea, sin carácter definitorio, que exuda un aire de lujo fabricado en serie. “El precio de uno solo de esos apartamentos es más de lo que pagaron por la casa,” nos cuenta.

Además de padecer la transformación voraz de su cuadra, Fernando se enfrenta a un aislamiento comunitario (los vecinos de toda la vida han sido reemplazados por otros con quienes, debido a la naturaleza hermética de los edificios, el contacto es imposible) que lo hace más vulnerable a otro tipo de presión: el arquitecto ha visto en los últimos siete años un incremento pavoroso en su recibo de predial y de agua. En ese tiempo, el impuesto predial ha subido casi 300%, y el de agua, cerca de 1000%. “Nos suben los impuestos y servicios para presionarnos a vender la casa,” cree Fernando. La estrategia no es descabellada y tampoco sería la primera vez que algo así sucede. En París, por ejemplo, la subida en el valor de los apartamentos en los años noventa llevó a incrementos extraordinarios en el valor de los impuestos sobre la propiedad. Como consecuencia, hubo varios casos famosos de jubilados expulsados de apartamentos en los que habían vivido durante décadas, debido a que sus pensiones resultaban  insuficientes para pagar los impuestos de una propiedad que se había convertido, casi de la noche a la mañana, en una de lujo.

III.

La demolición de la Del Valle funciona dentro de un plan mayor por centralizar la ciudad. Esta y otras colonias cercanas –Nápoles, San José Insurgentes, Narvarte, Roma, Condesa– son vistas por las inmobiliarias y algunos políticos como zonas “ricas en servicios” que tienen la obligación de “compartir” su alta calidad de vida. Centralizar la ciudad tiene ventajas: quita presión sobre las zonas ecológicas, revitaliza el transporte público, vuelve la vida más fácil para personas que de otro modo pasarían tres horas diarias en el tráfico. También incrementa, de forma imparable, la especulación inmobiliaria: zonas enteras de la ciudad pueden subir drásticamente de precio. La centralización territorial, en el caso de la ciudad de México, delata un modelo urbano de exclusión: la vivienda que se construye en la Del Valle y las demás colonias circundantes no es popular ni fácilmente accesible para una familia de clase media. Los grandes beneficiados de la repartición de la “riqueza de servicios” de las zonas céntricas no será un espectro amplio de los habitantes de la ciudad, sino las constructoras e inmobiliarias, los gobernantes corruptos que solapan a estas, así como los bancos que lucran con onerosos créditos hipotecarios de hasta 20 años, los cuales representan, para la mayoría de las personas, la única manera de acceder a este nuevo modo de habitar.

A esta polarización la acompañan otros males: disminución de los otrora abundantes servicios, edificios mal construidos, destrucción del patrimonio arquitectónico (véase el intento fallido de demolición del Polyforum Siqueiros), y otros efectos nocivos que anuncian algo cada vez más evidente: que la centralización territorial no hará nada por generar una urbe más democrática y plural. La demolición de la Del Valle es solo un síntoma de un problema mayor: un proyecto urbano de reordenamiento espacial que ha relegado el sentido comunitario de la urbe, y que en lugar de aprovechar la centralización para fortalecer la ciudadanía, ha permitido que la competencia por el espacio, la corrupción, los desplazamientos y la exclusión sean sus rasgos definitorios. Los resultados de esta fórmula guardan poca coherencia con la supuesta ideología de izquierda del gobierno de la ciudad de México, que lleva casi dos décadas impulsando dicha transformación urbana.